不動産売却の査定額、実は数百万円変わるって知っていますか？

同じ物件でも、不動産会社によって査定額が500万円以上違うことがある——これは決して珍しい話ではありません。あなたも、できるだけ高く売りたいと考えているなら、適切な査定を受けることが不可欠です。

しかし、どの査定方法が正しいのか？どの不動産会社を選ぶべきか？と迷っていませんか？間違った選択をすると、市場価格より数百万円も安く売ってしまう可能性すらあります。

この記事を読むことで、不動産売却の査定で失敗しないための具体的なノウハウが手に入ります！

不動不動産売却査定とは？初心者にもわかる基本解説

不動産売却査定について

不動産売却を考える際、適正な価格を知ることが重要です。不動産査定は、市場の動向や物件の特性を考慮し、売却価格の指標を得るために行われます。適正な査定額を把握することで、売却戦略を適切に立てることが可能となります。

不動産査定は、物件の市場価値を評価するためのプロセスです。これは、以下の要素を総合的に判断して算出されます。

査定要素	詳細
立地条件	最寄駅からの距離、周辺の環境
築年数	建築年による資産価値の変動
間取り	需要が高い間取りかどうか
設備・仕様	リフォーム履歴や設備の状態
市場動向	地域ごとの価格変動の影響
需要と供給	近隣の売却実績や販売件数

査定額は、過去の取引データや現在の市場の需給バランスをもとに決まります。例えば、人気エリアの新築に近いマンションは高額査定される一方で、築年数の古い物件は市場価値が低くなる傾向があります。

なぜ査定が必要なのか？

不動産査定を行う目的は、適正価格を把握し、売却時の損失を防ぐことにあります。査定をしないまま売却を進めると、相場より安く売却してしまったり、逆に価格設定が高すぎて売れ残ってしまうリスクが発生します。査定の必要性は以下の通りです。

• 適正な売却価格の設定ができる
• 買い手との価格交渉の基準が明確になる
• 相続や税金対策のための資産評価が可能
• 売却時期の最適化が図れる

査定の目的（売却準備・税金対策・市場調査）

不動産査定は、単に売却のためだけでなく、税金対策や市場調査の目的でも活用されます。

査定の目的	具体的な活用例
売却準備	価格設定、販売戦略の立案
税金対策	相続税や固定資産税の算出
市場調査	投資目的での資産価値把握

特に、不動産の相続時には、相続税の申告に必要な評価額を査定するケースが多くあります。また、将来的に売却を考えている場合でも、定期的に査定を受けることで市場の変動を把握し、適切なタイミングで売却できるメリットがあります。

不動産査定の種類と選び方

不動産査定には複数の方法があり、目的や状況に応じて最適な方法を選択することが重要です。主に机上査定、訪問査定、AI査定の3つの種類があります。それぞれの違いを理解し、自分に合った方法を選びましょう。

机上査定と訪問査定の違い

査定方法	特徴	メリット	デメリット
机上査定（簡易査定）	過去の取引データや市場相場を基に算出	迅速・手軽・無料	精度が低く、実際の価格と異なる場合がある
訪問査定（詳細査定）	不動産会社の担当者が現地で詳細調査	正確な査定額を提示可能	事前予約が必要、時間がかかる

机上査定 は、物件の所在地や基本情報を入力するだけで概算の査定額がわかるため、手軽に利用できます。ただし、実際の物件の状態を考慮しないため、価格のズレが生じる可能性があります。

訪問査定 は、不動産会社の担当者が現地を訪れ、建物の状態や周辺環境を詳細にチェックするため、精度の高い査定が可能です。その分、日程調整が必要で、査定結果が出るまでに時間がかかる場合があります。

不動産売却を成功させるためには、まず机上査定で相場を把握し、より正確な価格を知るために訪問査定を受けるのが一般的です。また、AI査定を利用することで、他の査定方法と比較しながら最適な価格を決定するのも有効です。

不動産査定の方法を正しく理解し、目的に応じた査定方法を選択することで、適正価格での売却が可能になります。それぞれの査定の特性を把握し、最も適した方法を活用することが重要です。

机上査定・訪問査定・AI査定の違い

査定の種類

不動産の売却を検討する際、まず最初に相場を把握するための方法として机上査定（簡易査定）があります。これは、インターネット上で簡単にできる査定方法で、過去の取引データや市場動向をもとに概算価格を算出するものです。

机上査定は、不動産会社が実際に物件を訪れることなく、以下のような情報をもとに査定価格を算出します。

• 立地条件（最寄り駅や周辺環境、商業施設の有無）
• 物件の種類（マンション、一戸建て、土地など）
• 築年数（建築年数と建物の劣化具合）
• 専有面積・間取り（需要が高い間取りや広さ）
• 過去の取引データ（近隣の売却実績や市場動向）

机上査定は、以下のような方法で利用できます。

机上査定の方法	詳細
不動産一括査定サイト	複数の不動産会社に一度に査定を依頼できる
不動産会社の公式サイト	直接査定依頼が可能で、査定結果が迅速に出る
AI査定サービス	最新のAI技術を活用して、自動的に査定価格を算出

机上査定のメリット（スピード、手軽さ）

1. 短時間で査定結果が得られる
   • オンライン上で査定依頼をすれば、即日または数時間以内に査定額が提示される。
   • 多忙な人でも手軽に利用可能。
2. 費用がかからず無料で利用できる
   • ほとんどの不動産会社が無料で机上査定を提供しているため、気軽に試すことができる。
3. 複数の不動産会社の査定額を比較できる
   • 一括査定サービスを利用することで、複数の不動産会社の査定結果を比較し、最も高く売れそうな会社を選べる。

机上査定のデメリット（精度の問題）

1. 実際の物件の状態を反映できない
   • 建物の老朽化、設備のグレード、リフォームの履歴など、物件固有の要素が査定に反映されないため、実際の売却価格とズレる可能性がある。
2. 周辺相場に依存するため、個別事情が考慮されにくい
   • 近隣の取引データを基準に査定額を出すため、同じエリアでも立地条件や建物の管理状況などによって価格が異なることがある。
3. 特殊な不動産には向いていない
   • 商業用不動産や広大な土地、築古物件など、一般的な取引データが少ない物件には不向き。

訪問査定の詳細と流れ

訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れて、詳細な評価を行う査定方法です。机上査定よりも正確な査定額を知ることができるため、本格的に売却を考えている人に最適です。

訪問査定のメリット（詳細な評価、正確な査定額）

1. 物件の状態を細かくチェックできる
   • 住宅の劣化状況、リフォーム履歴、設備のグレードなどが査定額に反映される。
2. 売却のタイミングや戦略を相談できる
   • 担当者から市場の動向や売却時期のアドバイスを受けられる。
3. 実際の売却価格に近い査定額が分かる
   • 机上査定よりも現実的な価格が提示されるため、売却時の計画が立てやすい。

訪問査定のデメリット（手間がかかる）

1. 日程調整が必要
   • 予約を取る手間が発生し、忙しい人には負担になることも。
2. 査定結果が出るまでに時間がかかる
   • 訪問後、詳細な査定結果が出るまで数日かかることがある。
3. 売却のプレッシャーを感じやすい
   • 訪問後、売却を勧められるケースもあり、慎重に判断する必要がある。

AI査定とは？最新の不動産査定技術

近年、AI技術を活用した不動産査定が普及しており、より迅速かつ客観的な査定が可能になっています。AI査定は、過去の売買データや市場トレンドをもとに算出され、従来の机上査定よりも精度が高いとされています。

AI査定の仕組み

AI査定は、大量の不動産取引データを学習し、独自のアルゴリズムを用いて査定価格を算出します。

特徴	詳細
データ活用	過去の売買価格や周辺相場をAIが分析
迅速な査定	数秒～数分で査定額を算出
客観的な評価	人の主観を排除し、データに基づいた評価

AI査定のメリットと課題

1. メリット
   • 迅速に査定額を知ることができる
   • 人的ミスがないため、客観的な査定が可能
2. 課題
   • 建物の個別要素を考慮しづらい
   • 最新の市場変動に完全に対応しきれない可能性がある

不動産査定には机上査定、訪問査定、AI査定の3種類があり、それぞれの特性を理解して適切な方法を選ぶことが大切です。売却の目的や状況に応じて最適な査定方法を活用しましょう。

不動産査定額を上げるためのポイント

査定額を高めるための事前準備

不動産の査定額を高めるためには、査定前の準備が重要です。査定士が訪れる前に、できるだけ物件の魅力を引き出すための対策を講じることが大切です。ここでは、査定前に行うべき主なポイントについて詳しく解説します。

1. 家の清掃とメンテナンス

査定額に大きく影響する要素の一つが、物件の清潔さとメンテナンス状況です。特に築年数が経過している物件は、日常の手入れが行き届いているかどうかが査定士の印象を左右します。

清掃のポイント

• 室内全体の清掃
  ほこりや汚れを徹底的に取り除き、特に水回り（キッチン、浴室、トイレ）を重点的に掃除します。
• 窓・玄関のクリーニング
  窓ガラスが汚れていると、日当たりが悪く見え、暗い印象を与えてしまいます。
• 庭やバルコニーの手入れ
  雑草や枯れ葉を取り除き、見栄えを良くしましょう。

メンテナンスのポイント

メンテナンス箇所	必要な対応
壁・天井の汚れ	壁紙の張り替えや塗装を検討
床の傷・汚れ	フローリングの補修、ワックスがけ
水回り	水垢やカビを徹底除去、設備の故障確認
ドア・窓	開閉がスムーズかチェックし、修理が必要なら対応

適切な清掃とメンテナンスを行うことで、査定士に好印象を与え、不動産価値の向上が期待できます。

2. 修繕・リフォームの有無

物件の修繕やリフォームを行うことで、査定額のアップが期待できます。ただし、費用対効果を考慮し、過度なリフォームは避けるべきです。

修繕が有効なポイント

• 雨漏りやひび割れの補修：雨漏りやひび割れがあると、建物の劣化が進んでいると判断され、査定額が低くなります。
• 水回り設備の修理：古い設備の交換（蛇口・シンク・給湯器など）は査定額アップに寄与します。
• クロスや畳の張り替え：傷みが目立つ部分のみを新しくすると、印象が向上します。

3. 必要書類の整理

査定時に必要な書類を事前に整理しておくことで、スムーズな査定が可能になり、正確な評価を受けられます。

事前に準備すべき書類

• 登記簿謄本（物件の所有権を証明）
• 固定資産税納税通知書（税額の確認）
• 建築確認済証・検査済証（建築基準法適合の証明）
• 間取り図・測量図（物件の詳細を示す資料）

これらの書類が整っていることで、査定士は正確に評価しやすくなり、不動産の価値が適正に反映されます。

売却戦略を立てる

査定額を高めた後は、実際に売却を成功させるための戦略を立てることが重要です。売却のタイミングや交渉術によって、最終的な売却価格が変わる可能性があります。

1. 需要のある時期に売却

不動産市場には、売却しやすい時期とそうでない時期があります。市場の動向を把握し、最適なタイミングで売却することで、高値で売れる可能性が高まります。

不動産売却の最適な時期

季節	特徴	売却に適した理由
春（3月～4月）	転勤・引越しシーズン	需要が高まり、成約しやすい
秋（9月～11月）	住宅購入意欲が高まる時期	夏の繁忙期が終わり、じっくり検討する買い手が増える
夏・冬	市場が落ち着く時期	買い手が減るため、高額売却が難しくなる

特に、新生活が始まる春と、年末に向けて動きが活発になる秋が狙い目です。

2. 価格交渉のコツ

売却価格をできるだけ高くするためには、適切な価格設定と交渉力が重要になります。

価格交渉のポイント

• 最初の提示価格はやや高めに設定
  交渉の余地を残すために、市場価格より少し高めの価格でスタートします。
• 競合物件をチェック
  同じエリア内の売り出し価格を調べ、相場を把握しておきます。
• 購入希望者の事情を確認
  早急に家を探している買い手なら、高値でも成約しやすくなります。

また、複数の不動産会社に査定を依頼し、一括査定を活用することで、より適正な価格で売却できる可能性が高まります。

不動産査定額を上げるためには、査定前の準備、適切なリフォーム、書類の整理が重要です。その上で、売却のタイミングや価格交渉の戦略を立てることで、最適な価格での売却が実現できます。

高値での売却を目指す方は、上記のポイントを押さえながら、複数の不動産会社の査定を比較し、最適な条件で売却を進めることが成功のカギとなります。

不動産査定後に起こり得るトラブルとその対策

査定額と実際の売却価格のギャップ

不動産査定を依頼した際、査定額が提示されますが、実際の売却価格がその額と一致しないことがあります。このギャップが生じる理由はいくつか考えられますが、主要な要因として以下の点が挙げられます。

査定額と実際の売却価格に差がついた理由

1. 市場の変動 不動産市場は常に動いています。査定時点では予測されていなかった経済の影響や地域の変化によって、売却時には市場価値が異なる場合があります。例えば、経済不況の影響を受けると、買い手の関心が薄れ、実際の売却価格が下がることがあります。
2. 競合物件の影響 同じエリアで販売されている他の物件との競争が、実際の売却価格に影響を与えることもあります。例えば、競合物件が非常に魅力的で価格が低い場合、その物件と比較されて売却価格が予想より低くなることがあります。
3. 物件の状態 査定額は物件の状態をもとに算出されますが、実際に売却する際には物件の状態に改善が加わったり、逆に劣化したりすることもあります。例えば、リフォームや修理が必要な状態で売却する場合、査定額より低い価格で取引されることがあります。
4. 需要と供給のバランス 売り手が多い地域では買い手の選択肢が増え、相対的に価格が下がる可能性があります。逆に、買い手が少ない地域では競争が激しく、売却価格が予想より高くなることもあります。

価格が合わない場合の対応策とその注意点

査定額と実際の売却価格に差が出た場合、どのように対応すればよいのでしょうか。ここでは、価格に不満がある場合の対応策とその注意点を解説します。

1. 再査定を依頼する もし売却価格が査定額より低い場合は、別の不動産会社に再査定を依頼することが有効です。異なる視点から新たな査定を受けることで、より適切な価格を把握できます。
2. 物件の魅力をアピールする 実際に売却する際、物件の魅力を最大限にアピールすることが大切です。リフォームを行ったり、内覧時に物件の魅力をしっかり伝えたりすることで、実際の売却価格が査定額に近づく可能性があります。
3. 販売戦略を見直す 市場の変動や競合物件の影響を受ける場合、販売戦略の見直しが必要です。たとえば、価格を見直して再出品する、販売期間を延長するなどの戦略を検討することが重要です。

不動産取引における契約後のトラブルとその予防策

不動産取引が契約に進んだ後も、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。契約後のトラブルを回避するためには、事前の確認が非常に重要です。ここでは、契約後に起こりうるトラブルと、その予防策について説明します。

契約後に起こりうるトラブルの例とその予防法

1. 売買契約の履行遅延 売主や買主が契約書に記載された期日通りに手続きを行わないことが、しばしばトラブルの原因となります。たとえば、買主が契約後の支払いを遅らせることがあり、この場合、売主は売却金額を受け取れない状況に陥ることがあります。
   
   予防法：
   • 契約書に明確な履行期限を記載し、遅延が発生した場合のペナルティ条項を設ける。
   • 取引の進捗を定期的に確認し、双方が期日通りに進めるようにフォローする。
2. 引き渡し時の物件状態に関するトラブル 売主が引き渡す際に物件に不具合があった場合、買主からクレームが出ることがあります。例えば、リフォームが不完全だったり、設備に不具合があったりすることが問題となります。
   
   予防法：
   • 引き渡し前に物件の最終点検を行い、確認済みであることを文書で証明する。
   • 引き渡し前に重要な設備や構造部分の点検報告書を提供し、問題があればその修理を完了させておく。
3. 不動産に関する隠れた瑕疵 売主が物件の瑕疵（欠陥）を意図的に隠してしまうことがあります。例えば、水漏れの問題や構造に関する重大な欠陥などが後に発覚することがあります。これが原因で買主が法的措置を取ることになれば、大きなトラブルに発展します。
   
   予防法：
   • 事前に物件の状態を詳細に調査し、瑕疵がある場合は適切に修理・対応する。
   • 瑕疵担保責任について契約書に明記し、売主が責任を負う範囲を明確にする。
4. 契約内容に関する誤解 契約書に記載された内容が不明確であったり、買主が契約内容を誤解していたりすることがあります。この場合、後々トラブルが発生することがあります。
   
   予防法：
   • 契約書は専門家（弁護士や不動産会社）に確認してもらい、誤解を招かないように丁寧に記載する。
   • 契約前に重要な事項について買主と売主が確認し合い、納得した上で契約を締結する。

トラブルを回避するための事前確認事項

契約後にトラブルを回避するためには、事前に確認すべき事項がいくつかあります。特に、契約書や物件に関して十分に理解し、明確にしておくことが重要です。

• 契約書の確認： 契約書に記載されている条項や条件をしっかりと確認する。特に履行期限や引き渡し条件、瑕疵担保責任などを明記することが重要です。
• 物件の最終確認： 売買契約前に物件の最終チェックを行い、設備や構造に問題がないかを確認する。また、売主が物件の状態について正確に報告しているかも確認することが求められます。
• 税金・費用の確認： 不動産取引にはさまざまな税金や費用が発生するため、売主と買主は予めその内容を確認しておくべきです。特に、不動産取得税や仲介手数料などは予想外の負担になることがあります。

不動産査定を依頼する際の注意点と選び方

不動産会社選びのポイントと注意すべき点

不動産会社を選ぶ際には、いくつかの重要なポイントに注意することが求められます。以下の点をしっかりチェックしましょう。

1. 実績と評判
   不動産会社の実績は、その会社の信頼性を判断する重要な要素です。特に、過去にどのような物件を取り扱ってきたか、その地域での実績や評判が良いかどうかを確認しましょう。また、オンラインでのレビューや評価を調べることも大切です。信頼性の高い不動産会社は、透明性を持って顧客からのフィードバックを公開しています。
2. 専門知識と対応力
   不動産の市場は日々変動しているため、地域ごとの相場やトレンドをしっかりと把握している専門家が担当することが重要です。また、査定額だけでなく、その後の手続きや交渉についても迅速で丁寧に対応できるかどうかを確認しましょう。
3. 契約内容の明確さ
   不動産会社との契約内容は事前にしっかり確認しておく必要があります。契約書には手数料、査定方法、査定額に影響を与える要因などが記載されていることが一般的です。契約内容が不透明だったり、曖昧な表現が多い会社は注意が必要です。
4. 料金体系の明確さ
   不動産査定を依頼する際には、手数料や追加費用がかかる場合があります。査定料が無料でも、成約後に手数料が高額に設定されている場合がありますので、事前に料金体系をしっかり確認することが大切です。

信頼性を確認するためのチェックリスト

信頼できる不動産会社を選ぶためのチェックリストを以下にまとめました。査定を依頼する前に、以下の項目を必ず確認しましょう。

チェック項目	確認内容
会社の実績	地域ごとの取り扱い実績、過去の売却事例
専門知識	不動産市場の理解、トレンドに基づいたアドバイス
契約書の透明性	契約内容が明確であるか、曖昧な点がないか
評判・口コミ	他の顧客からの評価やレビュー、SNSでの評判
料金体系の明確さ	手数料や査定料が明確に提示されているか
サポート体制	丁寧なサポートが提供されているか、質問に対する対応の迅速さ

信頼性を確認するためには、会社の歴史や専門的な知識の有無、料金体系の透明性などが非常に重要です。これらをチェックリストとして活用し、慎重に選ぶことをおすすめします。

査定依頼前に確認すべき注意事項

不動産査定を依頼する前には、いくつかの重要な事項を確認しておくことが求められます。査定額が適正であるかを確認するためには、事前の準備が不可欠です。以下では、査定依頼前にチェックすべき重要事項や、依頼前に知っておくべき契約内容について解説します。

査定を依頼する前に確認すべき重要事項を以下に整理しました。これらの確認を通じて、スムーズで納得のいく査定が可能になります。

個人情報の取り扱いに注意
査定を依頼する際に、個人情報を提供することが一般的です。しかし、その情報がどのように管理されるのか、どの程度の情報が求められるのかについて事前に確認しておくことが重要です。個人情報保護についてしっかりと説明を受け、安心して依頼できる環境を整えましょう。

物件の現状と市場状況を把握
物件の現状が査定額に大きく影響します。例えば、リフォームや修繕が必要な場合、その費用が査定に反映されることがあります。物件の状態を正確に把握し、査定を依頼する際にその情報を提供することが大切です。また、現在の市場状況や周辺の不動産価格も重要な要素です。

複数の査定を受ける
一社だけでなく、複数の不動産会社から査定を受けることをおすすめします。これにより、相場感をつかむことができ、他社と比較した際に納得のいく査定額を得ることができます。一括査定サイトを活用することで、手間をかけずに複数の査定を一度に受けることができます。

査定の方法を確認
不動産査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。机上査定は物件情報だけをもとに計算されるため、精度が低くなることがあります。訪問査定では、実際に不動産会社が物件を確認し、現地の状況に応じた正確な査定額を算出します。訪問査定を依頼することが、より正確な査定額を得るための方法です。

査定額に含まれる条件を確認
査定額がどのように算出されたのか、その根拠をしっかりと確認しましょう。また、査定額に含まれる条件や、特定の条件下で価格が変動する可能性がある場合についても、事前に説明を受けることが大切です。

個人情報の取り扱いに注意
査定を依頼する際に、個人情報を提供することが一般的です。しかし、その情報がどのように管理されるのか、どの程度の情報が求められるのかについて事前に確認しておくことが重要です。個人情報保護についてしっかりと説明を受け、安心して依頼できる環境を整えましょう。

まとめ

不動産売却の査定は、売却成功のカギを握る重要なプロセスです。査定額は不動産会社によって大きく異なることがあり、適切な査定を受けないと数百万円以上の損失につながる可能性があります。

本記事では、不動産査定の種類や選び方、査定額を高くするためのポイントを解説しました。査定前に清掃やメンテナンスを行い、必要な書類を整えることで査定額の精度が上がります。また、複数の不動産会社に査定を依頼し、適正価格を把握することが成功の第一歩です。

査定額を最大化するには売却のタイミングや価格交渉のコツも重要です。不動産市場の動向を把握し、需要の高い時期に売り出すことで、より有利な条件で売却できる可能性が高まります。不動産売却は大きな決断ですが、正しい情報を得て戦略的に進めることで、より高く・スムーズに売却することができます。

まずは無料の一括査定を活用し、あなたの不動産の適正価格を知ることから始めてみてはいかがでしょうか？

よくある質問

Q. 訪問査定と机上査定ではどちらが正確ですか？
A. 訪問査定のほうが圧倒的に正確な結果が得られます。机上査定は、物件の所在地・面積・築年数などの基本データをもとに算出するため、±5〜10%程度の誤差が生じることがあります。一方で訪問査定は、室内の状態・リフォーム歴・設備のグレードなども考慮されるため、より精度の高い査定額を提示できます。例えば、築20年の一戸建てでもフルリフォーム済みの場合、机上査定よりも300万円〜500万円高く評価されることもあります。売却を真剣に検討している場合は、訪問査定を受けることをおすすめします。

Q. 不動産一括査定サイトを使うとしつこい営業が来るのでは？
A. 一括査定サイトを利用すると、複数の不動産会社から査定結果が届くため、営業電話が増える可能性があります。しかし、最近の一括査定サイトでは電話なし・メール対応のみのオプションを選択できるものもあります。例えば、大手の不動産査定サイトでは匿名査定や完全メール対応のサービスを提供しているため、不要な営業を避けることも可能です。また、査定依頼時に希望連絡方法を指定できるサイトもあり、営業電話ゼロで査定結果を受け取ることができます。営業が気になる方は、事前に連絡手段を確認することが大切です。

Q. 査定額を上げるためにできることは？
A. 不動産査定額を上げるためには、清掃・リフォーム・売却タイミングの3つのポイントを押さえることが重要です。例えば、室内を整理し、生活感を減らすだけで査定額が50万円〜100万円上がることもあります。また、軽微なリフォーム（壁紙や床の張替え）を行うことで、査定額が5〜10%アップする可能性があります。さらに、不動産市場が活発な春・秋の売却シーズンを狙うと、買主が増え、競争が生まれやすいため5〜15%の価格上昇が期待できます。査定前にできる対策を講じることで、より高額な売却が実現しやすくなります。

会社概要

会社名・・・株式会社アイホーム
所在地・・・〒657-0029 兵庫県神戸市灘区日尾町1丁目2-9
電話番号・・・078-200-5533